Menilik Proyek KPBU Perumahan Rakyat di Dunia

---

Penulis: Pansa Angga Riva
Pembimbing: Hasrul

A. Pendahuluan

Selama beberapa abad terakhir dan khususnya dalam beberapa dekade terakhir telah terjadi migrasi besar-besaran penduduk dari desa ke kota (World Bank, 2024). Bahkan pada tahun 2007 jumlah penduduk di perkotaan telah melebihi jumlah penduduk di pedesaan. Menurut Anisyaturrobiah (2021) meningkatnya penduduk perkotaan terjadi karena beberapa faktor yaitu karena faktor ekonomi, faktor pembangunan infrastruktur yang mendorong produktivitas, faktor kebijakan Pemerintah yang mendorong industri di perkotaan dan faktor ketersediaan fasilitas yang memadai di perkotaan. Pertumbuhan penduduk perkotaan yang tinggi khususnya karena arus urbanisasi jika tidak dapat dikendalikan dapat menimbulkan permasalahan yang salah satunya adalah penyediaan pemukiman dan perumahan rakyat kawasan perkotaan (Anisyaturrobiah, 2021). Penyediaan perumahan yang layak merupakan kewajiban negara terhadap rakyatnya, bukan hanya bagi penduduk berpenghasilan tinggi namun juga untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Oleh karena itu dibutuhkan solusi atas kebutuhan perumahan rakyat, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang tinggal di perkotaan.

Ilustrasi foto perumahan

Salah satu solusi bagi penyediaan perumahan rakyat adalah skema KPBU (Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha) atau lebih dikenal dengan istilah PPP (Public Private Partnership) dimana Pemerintah melakukan kolaborasi untuk menyediakan infrastruktur bersama dengan sektor swasta.

Beberapa negara di dunia seperti Kanada, India, Kenya dan Brazil telah mengaplikasikan skema KPBU untuk menyediakan infrastruktur perumahan rakyat.

B. Mengapa menggunakan skema KPBU pada Proyek Perumahan Rakyat

Meningkatnya arus urbanisasi di perkotaan mendorong kebutuhan akan penyediaan perumahan rakyat, terutama perumahan rakyat bersubsidi yang diperuntukkan bagi masyarakat desa yang baru berpindah ke kota untuk mendapatkan pekerjaan atau untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang memang tinggal di kota dengan kondisi tempat tinggal yang kumuh. Kebutuhan akan penambahan infrastruktur perumahan rakyat tersebut mengakibatkan anggaran Pemerintah menjadi tidak cukup. Menyadari hal tersebut Pemerintah di seluruh dunia mencoba mencari solusi untuk mendanai proyek infrastrukturnya. Skema KPBU menjadi pilihan karena dalam skema ini Pemerintah berkolaborasi dengan sektor swasta secara dinamis melalui perjanjian jangka panjang yang mengatur pembagian risiko yang optimal antar para pihak.

Secara umum pada skema KPBU pihak swasta diberikan wewenang dalam DBFOM (Design, Build, Finance, Operate, Maintenance) atas suatu infrastruktur secara jangka panjang. Berbeda dengan skema penyediaan infrastruktur tradisional dimana pihak swasta hanya bertugas untuk membangun infrastruktur dalam kontrak pendek sesuai desain dari Pemerintah melalui skema pengadaan barang dan jasa dimana layanan atas infrastruktur nantinya akan disediakan oleh Pemerintah. Pada Proyek KPBU Perumahan Rakyat Pemerintah dapat memberikan pembayaran atas ketersediaan layanan (Availability Payment/AP), hak pengembangan kawasan tertentu, lahan, pendapatan (sewa/tarif) yang bersumber dari infrastruktur Perumahan Rakyat maupun lahan, keringanan perpajakan, maupun saham atau ekuitas sebagai imbal jasa. Imbal jasa kepada pihak swasta dibayarkan berdasarkan atas performa pihak swasta dalam menyediakan layanan kepada masyarakat sesuai dengan kontrak KPBU.

Penyediaan Perumahan Rakyat melalui skema KPBU telah banyak diaplikasikan di seluruh dunia. Walaupun terdapat proyek yang belum mencapai kesuksesan, penerapan skema KPBU khususnya di negara maju seperti Kanada, Belanda dan Inggris merupakan salah satu cara utama untuk mewujudkan infrastruktur yang lebih efisien, rendah biaya dan dapat menjangkau kawasan pemukiman paling miskin di perkotaan besar (UN Habitat, 2011).

C. Penerapan Skema KPBU pada Proyek Perumahan Rakyat di Dunia

Terdapat beberapa contoh penerapan Skema KPBU pada Proyek Perumahan Rakyat di Dunia yaitu:

1. Program Casa Paulista (Brazil)

Program Casa Paulista merupakan program penyediaan perumahan yang diluncurkan oleh Pemerintah Negara Bagian São Paulo, Brasil pada tahun 2012 dengan tujuan menyediakan hunian layak bagi masyarakat Kota São Paulo, khususnya yang berpenghasilan rendah. Program ini mencakup pembangunan 3.638 perumahan rakyat di wilayah Lot 1 São Paulo yang 62% unitnya diperuntukan bagi keluarga berpenghasilan rendah (desil 1-6 dari upah minimum/ HIS (Habitação de Interesse Social)) dan 38% unitnya untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah (desil 6-10 dari upah minimum/ HMP (Habitação de Mercado Popular)). Pada tahun 2015 Canopus Holding menandatangani Perjanjian Kerja Sama KPBU Proyek Casa Paulista.

Struktur Proyek

Sumber gambar: Paparan Yan Zhang pada 9^th Global Affordable Housing Conference (2023)

• Lembaga Casa Paulista yang dibentuk oleh Pemerintah Negara Bagian São Paulo menandatangani Perjanjian KPBU dengan Developer dengan skema Design Build Finance Operate and Maintenance (DBFOM).
• Developer melaksanakan Perjanjian KPBU.
• Lembaga Casa Paulista menyerahkan unit perumahan kepada masyarakat yang berhak.
• Caixa, Bank Pemerintah Brasil yang menangani penyaluran subsidi bagi masyarakat memberikan pinjaman bagi developer untuk melaksanakan pekerjaan
• Caixa memberikan bantuan pinjaman bersubsidi kepada masyarakat penerima manfaat untuk membeli rumah terjangkau yang disediakan Developer.
• Masyarakat penerima manfaat membeli rumah terjangkau yang disediakan Developer.
• Masyarakat penerima manfaat membayar kembali pinjaman kepada CAIXA.
• Lembaga Casa Paulista membayarkan kewajiban AP kepada developer dan menyediakan jaminan permintaan penghunian.

Pembagian hak dan kewajiban antara Pemerintah dengan Swasta dalam Proyek

Publik	Swasta
Menyediakan lahan	Mendesain unit
Menseleksi Penerima Manfaat	Membangun unit
Mengatur standar desain bangunan	Memelihara unit
Menjamin permintaan penghunian	Mendanai sebagian biaya konstruksi
Membiayai sebagian biaya konstruksi	Menyediakan layanan sosial
Membayar kewajiban AP
Menyediakan KPR bersubsidi

Sumber tabel: Paparan Yan Zhang pada 9^th Global Affordable Housing Conference (2023)

2. Bhubaneswar Affordable Housing Project (India)

India mengalami kekurangan suplai perumahan perkotaan terjangkau yang memprihatinkan dikarenakan sangat sedikit partisipasi sektor swasta yang ingin menyediakan perumahan bagi keluarga dengan pendapatan tahunan di bawah $4,600 (Rp74.107.610,00). Hal ini menyebabkan kekurangan perumahan berkualitas yang sangat parah bagi kelompok ekonomi rentan, yang seringkali terpaksa tinggal di rumah dengan kondisi kumuh. Menindaklanjuti kondisi tersebut, Negara Bagian Odisha, India meluncurkannya “Kebijakan Perumahan untuk Semua di Wilayah Perkotaan” pada tahun 2015 yang bertujuan untuk menyediakan perumahan terjangkau bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan kelompok ekonomi rentan dengan berbagai model, termasuk melalui Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha/Public Private Partnership (PPP). Melalui program ini, Pemerintah Odisha bertujuan untuk menyediakan 410.000 unit rumah terjangkau, yang 80.000 diantaranya akan berada di daerah Bhubaneswar. Bhubaneswar Development Authority berencana membuat 10.000 unit perumahan pada 2020. Pada Desember tahun 2016 proses pelelangan satu tahap untuk Proyek telah dilaksanakan oleh Bhubaneswar Development Authority. Terdapat 3 penawaran yang diterima dan konsorsium Shyam Indus Power Solutions Private Limited and GSBA Builders Private Limited terpilih dalam proses pelelangan karena menawarkan kebutuhan subsidi terendah untuk pelaksanaan Proyek.

Struktur Proyek

Sumber gambar: Paparan Yan Zhang pada 9^th Global Affordable Housing Conference (2023)

• Lembaga Bhubaneswar Development Authority (BDA) menandatangani Perjanjian KPBU Design Build Finance (DBF) dengan Developer.
• Developer melaksanakan Perjanjian KPBU kemudian membangun dan menyerahkan unit perumahan kepada BDA secara gratis. Sebagai ganti dari pendapatan, Developer diberikan hak untuk dapat mengembangkan proyek perumahan mewah dan komersil di wilayah tersebut.
• BDA menyerahkan unit perumahan kepada masyarakat yang berhak.
• Pemerintah India melalui Program Pradhan Mantri Awas Yojana menyediakan KPR bagi masyarakat untuk kepemilikan rumah yang dibangun. KPR bersubsidi diberikan untuk masyarakat berpenghasilan rendah atau kelompok ekonomi rentan, sementara KPR biasa diberikan untuk unit komersil.

Pembagian hak dan kewajiban antara Pemerintah dengan Swasta dalam Proyek

Publik	Swasta
Menyediakan lahan	Mendesain unit (komersil)
Menyediakan Infrastruktur utilitas pendukung	Membangun unit
Menseleksi penerima manfaat	Memelihara unit
Mengatur standar desain bangunan	Mendanai konstruksi
Menjamin permintaan penghunian (untuk perumahan yang ditujukan bagi masyarakat ekonomi rentan)
Menyediakan KPR bersubsidi

Sumber: Paparan Yan Zhang pada 9^th Global Affordable Housing Conference (2023)

3. Naivasha Affordable Housing Project (Kenya)

Pemerintah Daerah Nakuru, Kenya dengan dukungan dari Bank Dunia melalui hibah dari Inggris, menginisiasi proyek penyediaan perumahan terjangkau di daerah Naivasha dengan tujuan menyediakan perumahan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Skema KPBU dipilih karena dinilai dapat memanfaatkan lahan yang dimiliki pemerintah untuk menarik investasi swasta. Proyek diharapkan dapat menyediakan 2.300 unit rumah terjangkau baru untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan Program Penyediaan rumah terjangkau Pemerintah Kenya.

Struktur Proyek

Sumber gambar: Paparan Yan Zhang pada 9^th Global Affordable Housing Conference (2023)

• Pemerintah Daerah Nakuru, Kenya menyediakan lahan bagi Badan Usaha Pelaksana (BUP) Proyek KPBU. Sebagai gantinya, BUP menyerahkan sebagian ekuitas perusahaan ke Pemerintah Daerah Nakuru, Kenya.
• BUP akan berkontrak dengan kontraktor untuk membangun unit perumahan. Unit Perumahan akan dijual kepada masyarakat berpenghasilan rendah melalui mekanisme KPR.

Pembagian hak dan kewajiban antara Pemerintah dengan Swasta dalam Proyek

Publik	Swasta
Menyediakan lahan	Menseleksi penerima manfaat
Mengatur standar desain bangunan	Menanggung risiko penghunian
	Mendesain unit
	Membangun unit
	Memelihara unit
	Mendanai konstruksi
	Mendanai penerima manfaat

Sumber: Paparan Yan Zhang pada 9^th Global Affordable Housing Conference (2023)                                                   

D. Tantangan KPBU Perumahan Rakyat di Dunia

Secara Khusus menurut Zhang, 2023 terdapat beberapa tantangan pada pelaksanaan Proyek KPBU Perumahan Rakyat khususnya di Dunia, khususnya di negara-negara berkembang yaitu;

1. Industri Real Estate kurang berkembang dan tidak diregulasi dengan baik;
2. Pasar Real Estate domestik tidak kompetitif dan didominasi oleh beberapa pengembang;
3. Hanya sedikit pihak swasta yang dapat mengambil risiko dalam melaksanakan proyek KPBU Perumahan Rakyat;
4. Kurangnya kemampuan Pemerintah dalam menilai, memonitor dan mengatur pelaksanan KPBU Perumahan Rakyat;
5. Kapasitas yang terbatas dari pihak swasta untuk mendesain dan menstrukturkan transaksi rumit yang ada pada KPBU Perumahan Rakyat;
6. Kurangnya kepercayaan pihak swasta kepada Pemerintah bahwa Pemerintah akan memenuhi komitmen yang diperjanjikan;dan
7. Kurangnya akses pembiayaan untuk Kredit Kepemilikan Rumah dan pendanaan konstruksi bagi pihak swasta.

E. Hal-hal yang Perlu Diperhatikan dalam Pelaksanan KPBU Perumahan Rakyat

Menurut Zhang, 2023 terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pelaksanaan KPBU Perumahan Rakyat agar Proyek KPBU dapat berjalan dengan sukses.

1. Kerja Sama Memerlukan Waktu

Setiap Pihak yang terlibat harus dapat memahami tugas dan tanggung jawabnya masing-masing dalam proyek sehingga dapat bekerja sebagai partner.

2. Tidak Ada Solusi Universal Yang Dapat Menyelesaikan Masalah Bagi Seluruh Proyek KPBU Perumahan Rakyat

Setiap Proyek membutuhkan struktur proyek dan pendanaan yang unik sesuai dengan konteks dan tujuan proyek masing-masing.

3. KPBU Perumahan Rakyat Membutuhkan Kapasitas Yang Mumpuni Dari Pemerintah Dan Pihak Swasta

• Keduabelah pihak: memahami dinamika pasar perumahan (memastikan segment pendapatan yang ditargetkan, keterjangkauan harga rumah, meramalkan permintaan rumah di masa depan seiring berjalannya waktu);
• Pemerintah: memahami cara menilai proyek (termasuk melakukan analisis Value for Money) dan manajemen kontrak (termasuk menguasai cara bernegosiasi dengan pihak swasta);
• Pihak Swasta: Keinginan untuk bekerja sama dengan Pemerintah dalam melaksanakan Proyek KPBU Perumahan Rakyat, memahami regulasi terkait Perumahan Rakyat dan insentif yang disediakan Pemerintah serta penilaian terhadap target pasar Perumahan Rakyat.

4. Memastikan Agar Utilitas Yang Mendukung Perumahan Dapat Terbangun Tepat Waktu

Kepastian pembangunan utilitas pendukung Perumahan seperti jalan akses, saluran air bersih, saluran air limbah, jaringan internet dan telepon, fasilitas Tempat Pembuangan Sampah Sementara yang tepat waktu membuat Proyek dapat beroperasi sesuai jadwal.

5. Peningkatan Kapasitas Bagi PJPK Agar Dapat Melaksanakan Kontrak KPBU Secara Efisien

Peningkatan keahlian PJPK dari sisi teknis (memformulasikan proyek yang bankable, menyusun dokumen lelang dan dokumen perjanjian KPBU yang baik, mengusulkan inovasi atas struktur pendapatan) dan peningkatan kemampuan organisasi dalam hal mengelola Proyek KPBU diperlukan untuk dapat mengelola Proyek KPBU secara efisien.

F. Penutup

Skema KPBU telah membuktikan efektivitasnya dalam memenuhi kebutuhan perumahan rakyat di berbagai negara. Dengan kolaborasi yang terencana antara sektor publik dan swasta, proyek-proyek perumahan rakyat seperti Casa Paulista di Brasil, Bhubaneswar Affordable Housing Project di India, dan Naivasha Affordable Housing Project di Kenya menjadi bukti nyata bagaimana skema ini mampu mengatasi tantangan keterbatasan anggaran dan penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Namun, implementasi KPBU tidak lepas dari tantangan, mulai dari pembagian risiko hingga memastikan keberlanjutan proyek dalam jangka panjang. Pemerintah perlu terus mengembangkan regulasi yang mendukung, dukungan pemerintah yang cukup serta membangun kepercayaan dengan pihak swasta untuk menciptakan solusi perumahan yang lebih inklusif dan berkelanjutan. Belajar dari pengalaman negara-negara lain, skema KPBU dapat menjadi inspirasi bagi banyak negara, termasuk Indonesia, untuk meningkatkan akses masyarakat terhadap perumahan yang layak dan terjangkau. Kolaborasi yang kuat dan inovasi yang berkesinambungan adalah kunci untuk mewujudkan visi ini.

*) Tulisan adalah pendapat pribadi dan bukan kebijakan dari institusi tempat penulis bekerja.

Referensi:

1. Anisyaturrobiah, Arifah. (2021) Dampak Urbanisasi Terhadap Penyediaan Pemukiman dan Perumahan di Wilayah Perkotaan.
2. United Nations Habitat. (2011) Public-Private Partnerships in Housing and Urban Development.
3. International Finance Corporation. (2016) Public-Private Partnership Stories-India: Bhubaneswar Affordable Housing.
4. Zhang, Yan. (2023). Paparan berjudul Public-Private Partnerships for Investment and Delivery of Affordable Housing in Emerging Market Economies yang dipaparkan pada 9^th Global Affordable Housing Conference.
5. Urbanization. Diakses pada 10 Desember 2024, dari https://ourworldindata.org/urbanization 
6. Halaman Muka Program Casa Paulista. Diakses pada 18 Desember 2024, dari https://www.casapaulista.sp.gov.br/

Diterbitkan pada tanggal 31 Desember 2024

Kembali